Питання «чи може резидент іншої країни інвестувати в українську дохідну нерухомість» звучить дедалі частіше — від іноземних інвесторів, які бачать у карпатському регіоні недооцінений потенціал. Відповідь позитивна, але є ряд нюансів, які варто знати заздалегідь. Ця стаття розбирає юридичний бік питання і показує, хто зараз реально інвестує в українську курортну нерухомість.
Чи може іноземець інвестувати в українську курортну нерухомість
Так, нерезидент може набувати право власності на нерухомість в Україні, включно з апартаментами в курортних комплексах — це не заборонено законом. Обмеження стосуються переважно земель сільськогосподарського призначення, а не готових обʼєктів нерухомості. Для угоди потрібні податковий реєстраційний номер і банківський рахунок в Україні, а саму угоду можна оформити дистанційно за нотаріально засвідченою довіреністю, без обов'язкового особистого приїзду.
Хто зараз інвестує в українську курортну нерухомість
Українська діаспора
Найбільший і найактивніший сегмент закордонних інвесторів — представники української діаспори у Європі, Північній Америці та інших регіонах. Мотивація зрозуміла й стійка: емоційний звʼязок із країною, зрозумілий без перекладача ринок, часто — плани на повернення чи регулярні відвідування, а також бажання підтримати родину чи мати «домівку» в Україні на випадок повернення.
Інвестори з країн ЄС
Другий за активністю сегмент — приватні інвестори з сусідніх європейських країн, передусім Польщі та країн Західної Європи, яких приваблює географічна близькість Карпат і суттєво нижча ціна за м² порівняно з альпійськими курортами при порівнянній якості гірськолижної інфраструктури. Обсяги поки помірні порівняно з діаспорою, але стабільно зростають у міру того, як інформація про регіон стає доступнішою для іноземної аудиторії.
Інституційний і напів інституційний інтерес
Готельні мережі, приватні інвестиційні групи та невеликі фонди виявляють інтерес до українського курортного сегмента, але поки стримано — головні стримувальні фактори: воєнні ризики, обмежений доступ до довгострокового банківського фінансування і відсутність усталеної практики масштабних угод у цьому сегменті. Водночас саме зростання приватного попиту з-за кордону є для таких гравців сигналом придивитися до ринку уважніше.
За внутрішньою аналітикою NUMO Development, серед звернень від іноземних інвесторів найбільша частка — з Польщі (24,5%). Далі йдуть Італія (13,8%), США (12,1%), Німеччина (11,9%) і Чехія (11,4%). Англія (10,6%).
Чому Карпати цікаві іноземному інвестору
Порівняно з альпійськими курортами Австрії, Швейцарії чи навіть польськими Закопане чи Криницею-Здруй, ціна за квадратний метр у Карпатах суттєво нижча при порівнянній якості гірськолижної та рекреаційної інфраструктури — це і є головний аргумент для іноземного інвестора. Додає привабливості потенціал зростання вартості на етапі будівництва (динамічна капіталізація), зрозуміла модель доходу через професійного готельного оператора, яка не вимагає особистої присутності власника, і стабільний внутрішній туристичний потік як база завантаження, що не залежить від відновлення іноземного туризму.
«Значна частина запитів на наші проєкти вже зараз надходить від українців за кордоном — вони хочуть інвестувати на батьківщині, але не завжди можуть приїхати особисто. Ми побудували процес так, щоб угоду можна було повністю провести дистанційно», — коментує Артем Курган, CEO NUMO Development.
Юридичний бік: як нерезидент купує апартаменти в Україні
Право власності для нерезидентів
Іноземні громадяни можуть набувати право власності на обʼєкти нерухомості в Україні — квартири, апартаменти, нежитлові приміщення — на загальних підставах. Окреме обмеження встановлює Земельний кодекс України стосовно земель сільськогосподарського призначення, які іноземцям набувати заборонено. Але для покупця апартаменту в готельному чи курортному комплексі це практично нерелевантно: власник купує право власності на приміщення, а не на земельну ділянку під забудовою, яка залишається у власності чи довгостроковому користуванні девелопера.
Документи: податковий номер, рахунок, підтвердження походження коштів
Перед угодою нерезиденту потрібно отримати реєстраційний номер облікової картки платника податків (аналог податкового ідентифікаційного номера) — це займає, як правило, кілька днів через податкову службу чи консульство. Далі потрібен банківський рахунок в українському банку для проведення розрахунків і підтвердження законного походження коштів для угоди — стандартна вимога комплаєнсу, що діє для будь-якої великої транзакції, не лише для нерезидентів.
Базовий пакет документів для нерезидента виглядає так:
Оформлення угоди на відстані
Особиста присутність в Україні не обовʼязкова. Угода оформлюється за нотаріально засвідченою довіреністю на довірену особу — юриста чи представника девелопера — з апостилем або консульською легалізацією документів, виданих за кордоном, залежно від країни. Комунікація з забудовником, підписання попередніх документів і супровід угоди можуть відбуватися повністю дистанційно, електронною поштою та відеозвʼязком.
Податки і виведення доходу за кордон
Дохід нерезидента від нерухомості в Україні оподатковується за встановленими ставками податку на доходи фізичних осіб і військового збору — часто за дещо іншими правилами, ніж для резидентів, залежно від статусу й країни податкового резидентства інвестора. Якщо між Україною і країною резидентства інвестора діє угода про уникнення подвійного оподаткування, це може вплинути на кінцеве податкове навантаження. Переказ доходу за кордон здійснюється через банківську систему з дотриманням чинних валютних процедур. Застереження: конкретну податкову схему обовʼязково варто узгоджувати з податковим консультантом у своїй юрисдикції — правила відрізняються залежно від країни резидентства і можуть змінюватися.
Барʼєри і ризики для іноземного інвестора
Чесний перелік викликів, з якими стикається нерезидент:
- Воєнні ризики залишаються головним фактором невизначеності — страхування обʼєкта та вибір локації подалі від активних бойових дій (Карпатський регіон історично є одним із найбезпечніших) знижують цей ризик на практиці.
- Валютні обмеження, повʼязані з воєнним станом, впливають на деякі операції з капіталом — але не на саму можливість придбати нерухомість чи отримувати орендний дохід.
- Мовний барʼєр у документообігу вирішується через юриста чи менеджера проєкту, що супроводжує угоду англійською чи іншою зручною мовою.
- Складність дистанційного контролю за обʼєктом знімається саме моделлю управління через професійного готельного оператора — власнику не потрібно бути присутнім фізично для контролю за станом апартаменту.
Тренди 2026 року
- Зростання інтересу саме до готельного формату з професійним управлінням проти класичного житла — іноземний інвестор рідше готовий особисто адмініструвати оренду на відстані.
- Зростання вимог до прозорості документів і публічної звітності забудовників — дистанційний інвестор компенсує неможливість особистого контролю саме прозорістю процесу.
- Розвиток дистанційного клієнтського сервісу — англомовна комунікація, онлайн-звітність, електронний документообіг стають стандартом, а не винятком для роботи з іноземною аудиторією.
Досвід NUMO Development у роботі з інвесторами з-за кордону
Девелопер NUMO Development будує процес роботи з іноземними інвесторами й діаспорою так, щоб фізична відстань не була перешкодою: дистанційний підбір апартаменту за відеозвʼязком, повний пакет документів для укладення угоди за довіреністю, супровід угоди від початку до реєстрації права власності, регулярна онлайн-звітність про хід будівництва та щоквартальні дивідендні виплати, а також комунікація з відділом продажу англійською мовою для іноземних клієнтів.
Історія інвестора з Великої Британії — Поля
Поль дізнався про Mélis під час відпочинку в готелі мережі — Ribas Karpaty. Власний позитивний досвід, гостинність, сервіс і підхід бренду справили на нього сильне враження. Особливо його вразила комунікація від команди, після якої Поль почав цікавитися компанією NUMO Development та її проєктами. Так він знайшов Mélis і вирішив стати співвласником апартаменту ще на етапі будівництва.
Поль придбав апартамент площею 27,97 м². Попри те, що більшість процесів проходила дистанційно, він кілька разів особисто приїжджав на локацію, щоб на власні очі побачити хід будівництва та прогрес проєкту. Оформлення угоди відбувалося переважно дистанційно: довіреність, комунікація з менеджером проєкту та перекази через банки — усе це вдалося організувати без обов’язкової фізичної присутності в Україні.
Найбільшим практичним викликом стала оплата. Міжнародні перекази супроводжувалися банківським комплаєнсом, численними перевірками та підтвердженням походження коштів. Для міжнародних інвесторів це звична практика, особливо в нинішніх умовах, тому команда NUMO Development допомагала пройти цей процес і заздалегідь готувала інвестора до необхідних перевірок.
«Життя — це взагалі великий ризик, і в житті треба ризикувати. Ми відчуваємо, що цей край — чудове місце, людям подобається сюди приїжджати, тут буде прекрасне майбутнє. Війна не триватиме вічно, і Україна знову стане мирною й щасливою країною. Ми цього дуже чекаємо», — Поль, інвестор із Великої Британії, співвласник апартаменту у Mélis.
Часті питання
Чи може іноземець купити апартаменти в Україні?
Так, іноземні громадяни можуть набувати право власності на нерухомість в Україні на загальних підставах. Обмеження стосуються переважно земель сільськогосподарського призначення, а не готових обʼєктів нерухомості на кшталт апартаментів у курортному комплексі.
Які документи потрібні нерезиденту для купівлі нерухомості?
Реєстраційний номер облікової картки платника податків, банківський рахунок в українському банку та документи, що підтверджують законне походження коштів для угоди. За оформлення угоди через довірену особу додатково потрібна нотаріально засвідчена довіреність з апостилем чи консульською легалізацією.
Чи можна оформити угоду, не приїжджаючи в Україну?
Так, угоду можна оформити повністю дистанційно за нотаріально засвідченою довіреністю на довірену особу — юриста чи представника девелопера. Комунікація, підбір обʼєкта і супровід угоди можуть відбуватися електронною поштою та відеозвʼязком.
Які податки платить нерезидент з доходу від апартаментів?
Дохід оподатковується податком на доходи фізичних осіб і військовим збором за встановленими ставками, які можуть відрізнятися від ставок для резидентів залежно від країни податкового резидентства інвестора та наявності угоди про уникнення подвійного оподаткування. Конкретну схему варто узгоджувати з податковим консультантом у своїй країні.
Як вивести дохід від нерухомості за кордон?
Переказ доходу здійснюється через банківську систему України з дотриманням чинних валютних процедур, що діють у період воєнного стану. Порядок і можливі обмеження варто уточнювати в обслуговуючому банку на момент здійснення переказу, оскільки процедури можуть змінюватися.
Інтерес іноземних інвесторів до курортної нерухомості в Україні зростає, і дедалі частіше їх цікавить не стільки «чи варто інвестувати», скільки «як це працює з фінансового боку». Відповідь на це питання — у розрахунку дохідності апартаменту в Карпатах на реальних цифрах. Актуальні умови інвестування в проєкти NUMO Development — на сторінках Mélis та WOL. Home. Karpaty.
